주거용 오피스텔 매매 실패기 엄밀히 말하면 대출 실패

이제 슬슬 이사할 시기가 다가온다. 1회 연장해서 살았으니까 벌써 이집에 산지도 4년째다. 회사랑 쪼끔 거리가 있어서 가까운데로 이사할까 하다가 이렇게 계속 이사다닐거면 매매하는 것도 나쁘지 않겠다 싶었다. 아파트 매매는... 3~4억대 아파트는 없으니까 오피스텔로 눈을 돌렸다. 한동안 3억원대, 전용면적 40제곱미터 이상 오피스텔을 엄청나게 찾았다. 그 중에 마음에 드는 매물이 있어서 본격적으로 매매 준비를 시작했는데 결론은 실패했다. 그래도 덕분에 DSR이니 LTV니 신문에서 떠들어대던 부동산 정책이 나한테 어떤 영향을 미친 건지 알 수 있었다. 까먹기 전에 정리해보는 오피스텔 매매 실패기다!

1. 오피스텔 대출
<생애최초 디딤돌 대출을 목표로!>
오피스텔은 어떤 법상으로는 주택이고 어떤 법상으로는 주택이 아니었다. 일단 대출에서는 주택에 포함되지 않아서 주택담보대출을 받을 수 없었다.

원래 계획은 디딤돌 대출로 내집마련을 하는게 목표였는데 일단 여기서 말하는 '주택'에 오피스텔은 해당되지 않아서 포기했다. 알아보니 유사한 상품으로 오피스텔 "오피스텔 구입자금 대출"도 있었다.

그런데 대상 오피스텔이 1.5억 이하 건물이었다. 요즘 세상에 1.5억 이하 오피스텔이 어디있을까.. 무슨생각으로 만든 상품인지는 모르겠지만 여튼 이런 것도 있었다.

<차선책은 시중은행의 오피스텔 담보대출!>

주거래은행이 국민은행이라 일반부동산 담보대출을 알아봤다. 최장 35년에 3.8~4.9% 사이 이율이었다. 3억원대 오피스텔을 연봉 45백을 가정하고 LTV 70%를 따져봤을 때 2.4억 가량 빌릴 수 있다.

* LTV (Loan To Value ratio) : 부동산 시세(가격) 대비 대출 가능 한도 (현재 오피스텔 LTV는 70%로 부동산 가격을 3억이라고 가정했을 때 그 70%인 2.1억까지 대출 받을 수 있다.)
* DSR (Debt Service Ratio) : 연봉 대비 1년에 갚을 수 있는 빚 한도 (현재 DSR 규제는 40%로 가령 연봉 45백일 경우 1년간 원금과 이자 상환액이 18백만원 이내까지만 대출 가능, `22년 7월 이후 대출 가정(DSR대출규제 3단계 적용))

원론적인 개념은 이렇지만 너무 어려우니 우리 문명을 쓰도록 하자.

부동산계산기 (xn--989a00af8jnslv3dba.com)

부동산계산기

여기에 기존 빚과 앞으로 빌릴 빚을 종류별로 넣으면 DSR을 아주 잘 계산해준다. 똑똑한 세상이니 고생하지 말자! 여튼 한달에 빚+이자해서 갚을 수 있는 최대 금액을 130만원으로 설정하고 그 최대치를 대출하려고 계획했다.

<비주택담부대출 DSR 산출시 원금 상환 기간이 8년 이라니..>
그런데!!!!! 오피스텔은 대출기간이 30년이어도 8년으로 계산된다는 것이다!!!!!! 이게 무슨 똥같은 소린지 모르겠다. 비주택담보대출 DSR 산출 시 만기가 기존에도 10년으로 길지 않았지만 그게 8년으로 또 조정돼서 실제 갚아야 하는 기간은 30년일지라도 원금을 8년내 갚는 것을 가정해 DSR이 산정된다고 한다. 그래서 2.4억은 택도 없고 1억원 가량 빌릴 수 있다... 22년 7월 전에 빌리면 2억 내에서는 DSR 관계없이 더 빌릴 수 있다고는 한다. 부동산 정책으로 단계적인 대출 규제가 시행되는 탓이다.

DSR 2단계 : 규제지역 6억원 초과 주택 구매하거나 신용대출 1억원 초과, 총 대출액 2억원 초과시 DSR 40% 적용
DSR 3단계 : 대출총액 1억원 초과시 DSR 40% 적용 (22년 7월부 실시 예정)

오피스텔 세금은 주택 구입 세금보다 높다?
그리고 한가지 더 신기한 사실이 있었다. 주택 구입보다 오피스텔 구입 세금이 더 높은것이다! 아파트 매입시에는 취득세 등을 포함한 세금 일체가 1.1%가량인데 오피스텔 매입시 4.6%다! 거의 4배 차이다. 3억대 오피스텔과 5억원 아파트를 세금으로만 비교했을 때 아파트를 매매할 때가 훨씬 낮았다.

중개보수도 오피스텔은 0.5%, 아파트는 0.4%였다! 아마 오피스텔을 주거 목적이 아닌 투자용도라고 생각하는 편이 많아서 그런듯 하다. 그런데... 나는 실거주용인데....ㅠ 법의 빵구 사이에서 나만 굉장히 힘들다.

오히려 그러니 아파트가 대출받기 쉬운 편인데 그렇게 계산 해보아도 4억원대 아파트여야 현재 내가 가진 돈으로 매매가 가능하다. 그런데 요새 4억원대 아파트가 어딨겠나....

등기 쳐보려고 야심차게 도전했지만 시드를 좀더 모아야겠다!
몇년 뒤가 될지 모르지만 다시 도전한다!!